דין קניית קרקע בחזקה

עורך: הרב אבי קוליץ
0 תגובה

סימן קצב’

א’- חזקה על ידי תיקון בגוף הקרקע
קנין חזקה כיצד – נעל או גדר או פרץ אפילו כל שהוא והועילו מעשיו בקרקע, הרי זה קנין חזקה לקנות את הקרקע, הכלל הוא שאם עשה תיקון כל שהוא בגוף הקרקע כדי לקנות, הרי זו חזקה. גם בבית כך הוא הדין, כל מעשה שיש בו תועלת למי שגר בבית, ואפילו אם רק קבע מסמר שאפשר לתלות עליו חפצים, הרי זה חשוב חזקה. וצריך הלוקח לעשות את קנין החזקה בפני המוכר, או שיעשה על פי ציוויו של המוכר (שהמוכר אומר לו לך חזק וקני), משום שיסוד קנין החזקה הוא בזה שהחזיק בפני המוכר והוא לא מיחה בו, הרי יש כאן גמירות דעת מצד המוכר להקנות לו. מסירת המפתח של המוכר אינה חשובה קנין חזקה, אך מועילה כאילו אמר לו לעשות קנין חזקה, ואם יעשה בו אחר כך חזקה הרי זה יועיל אפילו שלא בפני המוכר.
קנין חזקה מועיל אף אם לא שילם את דמי המקח, ושונה בזה קנין חזקה מקנין שטר , שכן בקנין שטר מבואר לעיל שאין הקנין מועיל עד שיתן את כל דמי המקח, אבל בקנין חזקה מכיוון שהמוכר נתן לו להחזיק בגוף הקרקע, בוודאי שהוא גמר בדעתו להקנות לו מעכשיו, ובתנאי שהמוכר לא עייל ונפיק אזוזי, וכמו כן חזקה קונה ללא שטר אף במקום שנוהגים שכותבים שטר, הטעם לזה הוא שקנין חזקה עדיף וחזק יותר מקנין כסף כיון שהלוקח עושה מעשה בגוף הקרקע, ויש כאן יותר גמירות דעת לקנין
ובמה שכתבנו שקנין חזקה הוא רק במקום שהועיל לקרקע או לבית, הכוונה שהוא מכוין במעשיו לצורך תיקון הקרקע, אבל אם הוא רק מונע נזק מהקרקע, כגון שנתן צרור בגדר כדי למנוע משטף מים להיכנס לתוך השדה ולקלקלו, או שנטל צרור מהגדר כדי שיצאו המים מהשדה ולא יתקלקל השדה מריבוי המים, במקרה זה אינו קונה בקנין חזקה, כיוון שקנין חזקה קונה רק במקום של הבאת תועלת ולא במקום של סילוק היזק, לפי שבסילוק נזק אין מוכח ממעשיו שעושה דרך בעלות, אלא הוא עושה כך משום השבת אבידה (סמ”ע)

ב’ – חזקה על ידי הליכה בקרקע
הילוך בקרקע אינו חזקה, ואפילו אם הלך בה לארכה ולרחבה, אלא בשביל לקנות קרקע בקנין חזקה צריך לקנות רק באופנים של נעל גדר ופרץ, אבל אם בא לקנות שביל של כרמים בזה הילוך קונה, והטעם לזה כיוון שכל תשמישו של השביל הוא להילוך ועשוי רק לכך. ומכאן לומד הט”ז, כי מי שקנה מקום ישיבה בבית הכנסת, כיוון שישב עליו הרי קנאו בחזקה, כיון שכל תשמיש המקום בבית הכנסת הוא לישיבה בלבד, והרי זה דומה לשביל של כרמים, אשר נקנה בהליכה מכיון שהוא עשוי רק לכך.

ג’ – חזקה על ידי השתמשות
נחלקו הפוסקים האם השתמשות בקרקע מועילה לקנין חזקה או לא, דעת המחבר שאם הניח פירות או שאר חפצים בשדה או בבית, זה גם מועיל לענין חזקה, ודעת הרמ”א היא שהשתמשות אינה מועילה לקנין חזקה, ולעולם אינו קונה עד שיעשה תיקון בגוף הקרקע, ואפילו בקרקע שלא שייך בה תיקון אלא השתמשות בלבד, כגון בסלע צחיח שאי אפשר לגודרו או לפרצו או לזרוע בו.
והפתרון לחזקה בקרקע של סלע צחיח, כתב הסמ”ע דישתמש באופן שגופו נהנה מגופה של קרקע, כגון שיציע מצעות על הקרקע או יערוך שולחנו שם ואז ישכב שם או יאכל שם, כי בזה שגופו נהנה מהקרקע, זה נחשב כמו תיקון בגוף הקרקע, אך בביאור הגר”א (ס”ק טו’) חולק על זה, ולדעתו אין מועיל קנין חזקה בסלע צחיח, אלא יקנה בכסף או בשטר או בחליפין

ד’ – חזקה בקרקע אחת כדי לקנות כמה קרקעות
מי שקונה עשרה שדות או עשרה בתים, וכל אחד מהם נמצא במדינה אחרת, כשמחזיק באחד מהם קנה את הכל, משום דסדנא דארעא חד הוא, ובלבד שנתן את דמי כולם, אבל אם לא נתן את דמי כולם לא קנה אלא כנגד מעותיו, דרק אם נתן את דמי הכל רק אז אומרים שמסתמא המוכר הקנה לו את הכל בבת אחת.
וכן בשוכר עשרה בתים בעשר מדינות, כיוון שהחזיק באחת מהם הרי הוא קונה את הכל, אלא שבשכירות הדין שונה, שגם אם לא נתן דמים כלל בכל זאת קונה, כיוון שאין שכירות משתלמת אלא לבסוף
ובמקבל במתנה עשר קרקעות נפרדות נחלקו הפוסקים, לדעת המחבר אם מחזיק באחת מהם קנה את כולם, שמכיוון שאינו משלם דמים הרי זה כאילו קיבל את דמי כולם, והרמ”א מביא שיש חולקים וסוברים שהוא קונה רק את הקרקע שהוא החזיק בה, כיון שמן הסתם דעתו של הנותן שהוא יוכל לחזור בו כל זמן שהמקבל לא החזיק בהם (סמ”ע)

כתוב תגובה

אולי גם זה יעניין אותך