קנין כסף בקרקע

עורך: הרב אבי קוליץ
0 תגובה

סימן קצ’

א’ – ארבע אופנים לקנות קרקע
קרקע נקנית באחת מארבע דרכים – בכסף, בשטר, בחזקה, ובקנין סודר. ובכלל זה בית שגם נחשב קרקע לענין קנינים, ונקנה בארבעה דרכים, אפילו שבתחילה זה תלוש, ורק אחר כך מחובר. דיני שכירות קרקע שווים לדין קנין קרקע, כל ימי שכירות הקרקע.

ב’ – קנין כסף
מהו קנין כסף ? הקונה נותן למוכר כסף או שווה כסף, ובזה נקנים לו הבית או השדה, ואפילו אם לא נתן את כל דמי המקח אלא פרוטה בלבד, ואפילו אם נתן את הכסף על מנת שיחזירנו לו
לדעת הסמ”ע, נתינת חלק מהכסף מועיל דווקא אם נותן את הכסף לשם תחילת פירעון, שמכיוון שהוא נותן על החשבון לשם תחילת פירעון, גם בזה מועיל לקנות בקנין כסף. והט”ז חולק וסובר שקנין כסף מועיל מדין קנין ולא בתורת שווי ותחילת פירעון.

ג’- קנין במלווה ובהנאת מחילת מלווה
הבא לקנות במלווה שיש לו על המוכר, דהיינו שהמוכר חייב לקונה מעות, והוא מקנה לו את הקרקע בתמורה למחילת חובו, לדעת השו”ע לקמן סימן קצט’ ס”ב הוא קונה, אבל לדעת רוב הפוסקים שם אינו קונה, זאת מכיוון שמלווה נתנה להוצאה ואינה בעין, ונמצא שבמחילת החוב הוא לא נותן כלום למוכר
אמנם בהנאת מחילת מלווה קונה לכולי עלמא, והכוונה היא שהקונה אומר למוכר לשון של מחילה, כגון שאומר לו אני מוחל על חובך, והמוכר מקנה לו את הקרקע בתמורה להנאה שיש לו מהמחילה, אבל אם הקונה אומר לו אני מקנה לך את החוב בעד הקרקע, בזה הוא מתכוין לקנות בחוב עצמו, וזה לא מועיל. (באר היטב)
הבא לקנות במלווה שיש לו על אחרים, דהיינו שהלוקח נותן למוכר שטר חוב שיש לו על אחרים, נחלקו בזה הפוסקים אם קונה בקנין כסף – הש”ך בסק”א פוסק שאינו קונה, ואף על פי שחוב של אחרים נחשב כסף, שהרי נותן למוכר כסף שלא היה לו עד עכשיו, בכל זאת דעת המוכר לא סומכת על המלווה הזה, מכיוון שישנו חשש שהקונה ימחול על החוב, ולכן אינו קונה, אמנם דעת קצות החושן בסק”א שקונה, ולדעתו המוכר סומך את דעתו גם על חוב של אחרים, שהרי אם ימחל הקונה ללווה על חובו, הרי הוא יתחייב לשלם למוכר מדינא דגרמי על ההפסד שנגרם לו ממחילתו, ולכן דעתו סומכת על זה והוא קונה.

ד’- שטר ממרני ושטר התחייבות
אם בשטר ההלואה של אותם אחרים, נכתב שהלווה מתחייב לכל מי שיוציא את השטר, (ונקרא בלשון הפוסקים שטר ממרני), בזה הכל מודים שמועיל קנינו, מכיון שעל חוב זה הקונה לא יכול למחול, לאחר שהשטר יצא מידיו
ואם הקונה נתן שטר התחייבות של עצמו על דמי המקח, לדעת המחנה אפרים הל’ קנין מעות סימן ה’ מועילה ההתחייבות כמו קנין כסף. אמנם הפתחי תשובה מביא בשם שו”ת בית אפרים, ששטר התחייבות אינו מועיל , כיוון שהכסף עדיין לא יצא מרשות הקונה, ואכתי אגיד ביה
קניית קרקע או בית בתשלום שיק
בהגדרה של שיק לגבי קנינים נחלקו בזה הפוסקים האחרונים :
בשו”ת מנחת יצחק חלק ט’ סימן קנח’ כותב כי שיק נחשב כשטר חוב של הקונה, וממילא זה יהיה תלוי במחלוקת הנ”ל אם אפשר לקנות קרקע בשטר התחייבות של עצמו. ודעת הגרז”נ גולדברג זצ”ל הובא בקובץ תחומין יג’, דלגבי קנין שיק גרוע יותר משטר חוב, משום שאין עליו שם שטר, ואינו אלא כתב הוראה לבנק לשלם, ונמצא שהמוכר לא קיבל כלום מהקונה, ואם כן אין לקנין על מה לחול. ובספר מכירת חמץ כהלכתו פרק ח’ הביא בשם הגרי”ש אלישיב זצ”ל, שדעתו הייתה כי שיק קונה מטעם “סיטומתא” , דהיינו מנהג הסוחרים. וכן כתב בספר פתחי חושן קנינים פ”ג הערה יט’, כי על פי מנהג המדינה שיקים הם בהגדרה של “שווה כסף”, אמנם שיק דחוי דינו כשטר חוב

ה’ – נתן כסף לאחר בציווי המוכר (דין ערב)
לוקח שנתן כסף לאדם אחר ולא למוכר, וזה היה על פי ציווי המוכר, אפילו שהמוכר עצמו לא קיבל את הכסף, בכל זאת מועילה נתינתו מדין קנין כסף, כיוון שזה היה על פי ציוויו של המוכר. דין זה נלמד מדין “ערב”, שהערב משעבד את עצמו לשלם למלווה, אפילו שהוא עצמו לא קיבל כסף, אלא רק הלווה קיבל את הכסף על פי ציוויו.

ו’- אחר נתן כסף למוכר עבור הקונה (דין עבד כנעני)
אדם שנתן כסף למוכר עבור הלוקח, אפילו שהלוקח לא נתן כלום, בכל זאת מועילה נתינת האחר מדין קנין כסף, ולמדים את זה מדין עבד כנעני, שהרי עבד כנעני משתחרר בכך שאחרים נותנים כסף לאדון עבורו, אף על פי שהעבד לא שילם כלום משלו, כמובן, שזה בתנאי שהלוקח גילה בדעתו, שהוא אכן חפץ לקנות את הקרקע הזו

ז’ – אחר נתן את הכסף לאחר בציווי המוכר עבור הקונה (דין ערב ועבד כנעני יחד)
אפילו אם אדם אחר נותן כסף עבור הקונה לאדם אחר על פי ציווי המוכר, ואפילו נותן לקונה עצמו, אפילו שהקונה לא נחסר כלום והמוכר לא קיבל כלום, בכל זאת זה מועיל מדין קנין כסף. את זה אנו למדים מדין ערב ועבד כנעני יחד, שמדין ערב אנו למדים שאפשר לקנות ולהשתעבד בזה שהכסף ניתן על פי ציווי המוכר, ומדין עבד כנעני אנו למדים שמועיל מה שהכסף ניתן עבור הקונה

ח’ – נתן המוכר כסף לקונה חשוב
מוכר שנתן כסף ללוקח על מנת שיקנה את שדהו, אם הלוקח הוא אדם חשוב הרי קבלתו מועילה מדין קנין כסף, כיוון שהמוכר נהנה בזה שהוא מקבל, והוא מקנה לו את הקרקע באותה הנאה

ט’- מלוה שמכר ללוה , ותופס את דמי המקח עבור החוב
מלווה שמכר ללווה קרקע, ונתן הלווה למלווה את דמי הקרקע, המלווה אינו רשאי לעכב לעצמו את הקרקע ואת הכסף, בטענה שרצה רק לגבות את חובו ולא התכוין למכור את הקרקע, כיוון שדברים שבלב אינם דברים, אלא הקרקע קנויה ללווה במעות הללו. וכשם שהמוכר אינו יכול לתפוס את דמי המקח עבור חובו של הקונה, כך גם קונה שמשך את החפץ אינו יכול לומר שתפסו עבור חוב של המוכר, אלא המקח חל והוא חייב בדמיו

י’ – קנין כסף במקום שכותבים שטר
במקום שנהגו לכתוב שטר על המקח, קנין כסף אינו קונה עד שיכתוב שטר, שמכיוון שרגילים לכתוב שטר, הלוקח לא גומר בדעתו לקנות בלי שייכתב שטר, וממילא גם המוכר יכול לחזור בו, שמכיון שמנהג מקום זה הוא שלא לקנות בלי שטר, הרי זה כאילו התנו במפורש שקונים על דעת כן. ובמקום שנהגו לכתוב שטר ראיה, הקנין חל לאחר מסירת השטר ולמפרע משעת נתינת הכסף, ובמקום שנהגו לכתוב שטר קנין, אין הקנין חל אלא משעת מסירת השטר.
אם התנו המוכר והלוקח לקנות בכסף בלי שטר, התנאי שלהם קיים גם במקום שנהגו לכתוב שטר. כמו כן אם התנה הלוקח שאם ירצה יקנה בכסף לבד, ואם ירצה לא יקנה אלא בצירוף שטר, ונתן הלוקח את הכסף על דעת כן, הרי תנאו קיים, וכן הוא הדין אם התנה המוכר, ואין הדבר תלוי אלא במי שהתנה

יא’ – נתן משכון על דמי המקח
אם הקונה נתן משכון על דמי המקח, הדין הוא שהמקח לא נקנה לו. הטעם מבואר בגמ’ משום שאנו אומרים “מנה אין כאן משכון אין כאן”. והראשונים נחלקו בביאור דברי הגמ’, הרא”ש ביאר שכוונת הדברים היא שמכיון שאין כאן חוב ממילא גם משכון לא יעזור, משום שמשכון הוא שעבוד נכסים, ושעבוד נכסים לא יכול לחול כשאין שעבוד הגוף, שהרי שעבוד נכסים הוא מדין ערב, ואם אין לווה גם אין ערב, ואף כאן כיוון שהקונה לא חייב עדיין כלום, ממילא לא נשתעבד המשכון למוכר. והרמב”ן חולק על הרא”ש, ולדעתו השעבוד יכול לחול על המשכון אפילו שלא היה שעבוד הגוף, והטעם שמשכון לא קונה הוא משום שהקונה עדיין יכול לסלק את המוכר מהמשכון, וממילא זה לא נחשב שהכסף יצא מרשותו לרשות המוכר, ולכן לא קנה. אמנם אם הקנה לו בגוף המשכון כנגד שווי המקח, בציור כזה הדין הוא שקונה, שהרי זה כאילו נותן לו כסף ממש, ואפילו שאם הוא יביא כסף הרי הוא יכול לסלקו בזה כמו בכל סתם משכון, בכל זאת מועיל מכיון שזה רק תנאי שהוא יכול לסלק אותו בדמים, ותנאי מילתא אחריתי

יב’ – קנין כסף כששילם רק חלק מהמעות
אפילו אם נתן הלוקח רק חלק מדמי המקח, כגון שקנה קרקע באלף זוז ושילם רק מאתיים זוז, נקנית לו כל הקרקע, ושאר הדמים הרי הם עליו בתורת חוב. אמנם אם נתן את המעות לשם עירבון ולא רק לתחילת פירעון, דהיינו שאמר “ערבוני יקנה”, ואם אחזור בי מהמקח הרי הוא לעצמך כקנס על שחזרתי בי, באופן זה לא קנה במקח אלא רק כנגד שווי העירבון בלבד, שמכיוון שהוא הזכיר צד חזרה, לא גמר בדעתו לקנות הכל בנתינת העירבון, וגם מה שקונה כנגד מעותיו הוא רק הגרוע שבשדה, וכדין מי שקונה מחבירו חצי שדה סתם, שיכול ליתן לו מהגרוע שבשדותיו. ואם פירש הקונה שבדעתו לקנות הכל, לדעת הרמ”א קונה הכל, ולדעת הסמ”ע גם באופן זה לא קנה אלא רק כנגד המעות שנתן, אלא אם כן גילה המוכר דעתו שמסכים להקנות לו הכל

יג’ – כשהמוכר מחזר אחר הלוקח (עייל ונפיק אזוזי)
אם המוכר נכנס ויוצא ומחזר אחר הלוקח שיתן לו את מותר הדמים (בלשון הגמ’ “עייל ונפיק אזוזי”), בכזה ציור המוכר או הלוקח יכולים לחזור בהם והמקח בטל, והטעם הוא שמכך שהמוכר נכנס ויוצא ומחזר אחר יתר המעות, ניכר הדבר שעיקר מכירתו הייתה משום שהוא דחוק במעות, ולא מכר אלא על דעת שישלם לו הכל מיד, וזה כמו תנאי במכירה, שהמוכר גומר בדעתו למכור רק אם הוא מקבל כסף
ולכן כל זמן שהלוקח לא גמר לתת את כל המעות המוכר יכול לחזור בו, וממילא גם הלוקח יכול לחזור בו, לפי שכלל הוא בהלכות מקח וממכר, שכל עוד לא נגמר המקח מצד אחד, אזי גם השני יכול לבטל את המקח. דין זה הוא אפילו אם כתבו שטר, או עשו חזקה, או קנו בקנין סודר, כל זמן שהלוקח לא שילם ובמקרה שהמקח מתבטל מחמת חזרת אחד הצדדים, המוכר צריך להחזיר ללוקח את הדמים שהוא כבר קיבל, אך לגבי אופן השבת הדמים אמרו בגמ’ שיד החוזר בו על התחתונה, ואין דינו כשאר בעל חוב שנפרע מבינונית, ואם הלוקח חזר בו ידו על התחתונה בכך שהמוכר נותן לו קרקע מזיבורית שבנכסיו, וגם נותן לו כפי שער של עכשיו, ואם המוכר חזר בו מכל המקח ידו על התחתונה בכך שצריך לתת ללוקח קרקע מעידית שבנכסיו, וגם נוטל לפי השער שפסקו, משום שהחשיבוהו חכמים כמזיק, לפי שפעמים הלוקח מוכר חפציו בזול כדי לקנות את הקרקע.
ואם זקף עליו במלוה, אפילו שהוא עייל ונפיק אזוזי, בכל זאת הוא קונה, משום שמיד כשזקף עליו במלווה הרי המקח נגמר לגמרי, ומה שהלוקח לא משלם לו בזמן שהוא קבע לו זה כבר לא משנה, מכיון שזה נחשב כאילו המקח נגמר ויש כאן הלוואה חדשה שהוא לווה ממנו ולא משלם לו, ולכן לא בטל המקח
ונחלקו הראשונים במקרה זה שהמוכר עייל ונפיק אזוזי שהדין הוא ששניהם יכולים לחזור בהם, דעת הר”ן היא שהמוכר והלוקח יכולים לחזור בהם רק כנגד החלק מהמקח שהלוקח לא שילם עליו, אבל מה ששילם בזה המקח קיים. אבל דעת הרא”ש וכך גם נוקט הסמ”ע בדעת השו”ע, ששניהם יכולים לחזור מכל המקח, מכיוון שהמוכר יכול לחזור בו בטענה שהוא צריך את כל הכסף בדוקא ואין לו מה לעשות עם חלק מהכסף, ממילא יכול גם הלוקח לחזור בו מהכל.(ועיין בסמ”ע בסימן זה ס”ק כח’)
במקום שהמנהג הוא לכתוב שטר על המקח ולא קונים בקנין כסף בלי שטר, בזה מודים כולם שאם הוא חזר על החלק שלא כנגד המעות, בזה בטל גם החלק שכנגד המעות, והטעם הוא משום שאין שטר לחצאין (רמ”א סט”ז)

יד’ – מוכר שדהו מפני רעתה
אם המוכר חפץ להיפטר מהקרקע מפני שהיא קרקע לא טובה, או משום שהוא רוצה לעבור לעיר אחרת, במקרים אלו המקח קיים אפילו כשהמוכר עייל ונפיק אזוזי, משום שבזה אנו אומרים שהמוכר לא עייל ונפיק מפני דוחק המעות, אלא הוא ממהר לגבות את הכסף משום שהוא חושש שהלוקח יחזור בו, או בגלל שהוא רוצה לעבור לעיר אחרת, ולכן המקח קיים ואין אחד מהם יכול לחזור בו

טו’ – מקח שנמכר במחיר מופקע
המוכר שדהו בכפול משוויו, כגון שמכר שווה מאה במאתיים, וקיבל חלק מהכסף, ולאחר מכן הוא נכנס ויוצא לתבוע את שאר הכסף, הרי יש כאן ספק אם הוא עושה כך מחמת שהוא דחוק במעות ואז הוא יוכל לחזור בו, או שמא הוא עושה כך משום שהוא חושש שמא הלוקח יחזור בו מחמת היוקר, ואז דינו כמוכר שדהו מפני רעתה שאינו יכול לחזור. ומכיוון שיש לנו כאן ספק, הדין הוא שהמקח קיים ואין אחד מהם יכול לחזור בו, שאין מבטלין קנין ברור מפני ספק שנולד לאחר הקנין. ואם תפס המוכר מהמקח כנגד המעות אין מוציאין מידו, כמו בכל ספק

טז’ – עייל ונפיק אזוזי במטלטלין
גם במכירת מטלטלין אפשר לבטל את המקח אם המוכר נכנס ויוצא לתבוע את מותר הדמים, אלא שבמטלטלין אם מכר דבר שאינו ראוי לחלוקה כגון בעל חי, בזה בטל המקח לגמרי ולא רק כנגד הדמים שלא נתן, משום שהמוכר טוען שהוא לא רוצה להיות שותף איתו, ואם מכר דבר הראוי לחלוקה כמו פירות וכדומה, אין המקח בטל אלא רק במה שהתחייב לו

כתוב תגובה

אולי גם זה יעניין אותך